Wenn Sie in München eine Immobilie kaufen wollen geht es immer um eine stattliche Summe Geld.
Da macht es schon Sinn vor dem Kauf einer Immobilie eine kompetente Beratung zu haben, denn der kleinste Fehler kann viel Geld kosten.
Exklusive Angebote
Wir arbeiten bei Wohnimmobilien ausschließlich im qualifizierten Alleinauftrag. So können wir ein hochwertiges und einzigartiges Immobilien-Angebot für Sie sicherstellen.
Professionelle Unterlagen für Ihre Finanzierungsanfrage
Nach einer Besichtigung und bei konkreten Kaufinteresse erhalten Sie von uns sofort die objektrelevanten Unterlagen. Diese sind so aufbereitet, dass sie sofort für eine Finanzierungsanfrage herangezogen werden können. Alle Fragen die sich nach einer Besichtigung ergeben werden wir gerne beantworten. Bei Bestandimmobilien reichen wir neu erstellte Grundrisse und eine aktuelle Wohnflächenberechnung aus.
Mögliche Umbaumaßnahmen die zu einer Verschönerung oder eine Verbesserung der Wohnqualität führen, haben wir vorab mit unserem Innenarchitektenteam erarbeitet und können überschlägige Kosten einer Modernisierungsmaßnahme erörtern.
Klärung von Grundbuchlasten
Mögliche Grundbuchlasten haben wir im Vorfeld bereits geklärt und haben notwendige Löschungsbewilligungen bereits vorliegen.
In einem finalen Gespräch führen wir eine mündliche Einigung über die Ankaufsmodalitäten herbei.
Das Ergebnis der Besprechung übermitteln wir an den gewünschten Notar. Die Notarwahl liegt in der Regel beim Käufer, es kann aber durchaus sinnvoll sein eine Beurkundung beim Notar des Verkäufers durchzuführen. Oftmals hat dieser Notar schon Veränderungen im Grundbuch vorgenommen und kennt das Objekt und seinen Grundbuchstand sehr gut. Es liegt in der Natur der Sache, dass Verkäufer und Käufer bei der Transaktion unterschiedliche Ziele haben.
Den Inhalt des Kaufvertrages moderieren wir daher mit dem nötigen Feingefühl bis zur Zufriedenheit beider Parteien. Selbstverständlich halten wir die nötigen gesetzlichen Fristen beim Verkauf von Bauträgerprojekten und Bauträgergrundstücken ein. In der Regel wird ein Teil des Kaufpreises durch den Käufer finanziert. Die dafür nötige Grundschuldbestellung bereiten wir mit der finanzierenden Bank vor.
Vorbereitung der Grundschuldbestellung
Eine Grundschuldbestellung ist eine recht umfangreiche Formalie, die vor der Beurkundung entsprechend vorbereitet werden muss. Die Grundschuldbestellung in Verbindung mit dem Eigenkapitalnachweis dient dem Verkäufer als Sicherheit für den aufgerufenen Kaufpreis und ist somit neben dem Inhalt des Kaufvertrages der wichtigste Bestandteil eines reibungslosen Besitzwechsels. Ein Informationsblatt der Notarkammer finden Sie hier.
Reibungsloser Übergang von Besitz und Lasten
Ist die Tinte unter dem Kaufvertrag trocken beginnt der eigentliche Prozess Übergang von Besitz und Lasten. Diese Phase ist noch beim Abschluss des Kaufvertrages gegeben: Der Verkäufer hat sich zwar über den Eigentumsübergang mit dem Käufer geeinigt, der Eigentumsübergang ist aber noch nicht im Grundbuch eingetragen, so dass der Verkäufer noch Eigentümer bleibt. Mangels Zahlung des Kaufpreises hat der Verkäufer zu diesem Zeitpunkt auch noch keinen Besitz verschafft, so dass er selbst Besitz hat. Erst dann kann der Käufer vollumfänglich über den Kaufgegenstand verfügen.
Wenn nach Abschluss des Kaufvertrages der Kaufpreis gezahlt ist, erfolgt die Übergabe als tatsächliche Besitzverschaffung. Ab diesem Zeitpunkt ist der Verkäufer noch Eigentümer, nicht aber mehr Besitzer der Immobilie. Der Käufer ist Besitzer, aber noch nicht Eigentümer.
Wird das Eigentum nachfolgend auf den Käufer im Grundbuch umgeschrieben, hat der Käufer nunmehr beide Rechtspositionen inne, die vorher der Verkäufer hatte: Er ist Eigentümer geworden, weil er auch im Grundbuch in Abteilung I eingetragen ist, Besitzer ist er bereits seit der Übergabe.
Organisierte Objektübergabe
Nach Abschluss der Formalien bereiten wir die Übergabe des Objektes vor. Mit dem Besitzwechsel ist bei eigengenutzten Immobilien dann auch ein Auszug der Verkäuferseite und ein Einzug der Käuferseite verbunden. Die Besitzverschaffung erfolgt üblicherweise durch einen Übergabetermin durch den jeweiligen Makler. Vorbereitet wird die Übergabe sämtlicher Schlüssel des Objekts und einer entsprechenden Einweisung in die technischen Gegebenheiten. Gleichzeitig werden die Zählerstände abgelesen für Strom, Wasser etc. und die entsprechenden Firmen über den Besitzwechsel informiert und die Zählerstände mitgeteilt.
Eine Immobilie kaufen heißt auch Verpflichtungen übernehmen. Wichtig ist die gesetzlich vorgeschriebene Weitergabe der Versicherungspflicht bei Einfamilien- oder Doppelhäusern. Der Verkäufer wird sich polizeilich abmelden, der Käufer wird sich anmelden. Der Käufer wird ab der Übergabe auf seine Verkehrssicherungspflicht hingewiesen, eine Pflicht die bei der Freude über das Objekt gerne mal vergessen wird.
Klärung des wirtschaftlichen Übergangs
Im Kaufvertrag wird bereits eine Einigung über den wirtschaftlichen Übergang vereinbart. Das ist nötig, weil Behörden Grundsteuerbescheide oder Gebühren für Müllabfuhr etc. meist nur jährlich erstellen. Die Steuerschuld bleibt übers Jahr im Außenverhältnis beim Verkäufer. Somit gilt es unter den Parteien die auf Jahr anfallenden Lasten im Innenverhältnis stichtagsgenau untereinander auszugleichen.
Wenn Sie mit dem Kauf der Immobilie in eine Wohnungseigentümergemeinschaft eintreten, wird vereinbart wann der Verkäufer aus der Gemeinschaft abgemeldet wird und der Käufer in die Verpflichtung der monatlich zu zahlenden Hausgeldzahlung eintritt.