Bodenrichtwert

Bodenrichtwert: Was versteht man darunter?

Unter dem Bodenrichtwert versteht man den von dem zuständigen Gutachterausschuss auf Grund von notariell beurkundeten Verkaufsvorfällen ermittelten Durchschnittspreis von bebauten und unbebautem Grundstücken in einer Bodenrichtwertzone. Der vom Gutachterausschuss veröffentlichte Bodenrichtwert, z. B. 1.600,00 / 0,6 W, besteht immer aus mehreren Zahlen und einem Buchstaben.

Berechnung des Bodenrichtwertes:

Im Raum München drückt die erste Zahl den Wert in € pro m² aus. Im Münchner Umland besagt die Zahl hinter dem Schrägstrich, wie hoch die Geschossflächenzahl (GFZ) auf dem Richtwertgrundstück durchschnittlich ist. In der Stadt München gibt es eine Sonderregelung, hier drückt diese Zahl die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) aus. Der Buchstabe W steht hier für reines Wohngebiet.

Für jedes Grundstück in der Richtwertzone kann dann nach dem tatsächlichen Maß der baulichen Nutzung der exakte Grundstückswert ermittelt werden. Hierzu wird vom jeweiligen Gutachterausschuss ein amtlich festgesetzter Umrechnungskoeffizient zur Verfügung gestellt. Der Richtwertpreis muss dann sowohl nach oben als auch nach unten korrigiert werden, wenn die zu erwartende GFZ oder WGFZ vom Richtwertgrundstück abweicht.

Der aktuelle Bodenrichtwert vom Gutachterausschuss für München ist am 01.01.2022 veröffentlicht worden:

Seit sich die Darlehenszinsen nach oben verändert haben, wird er von manchen Immobilienbesitzern fast rund um die Uhr beobachtet.

Aber macht das Sinn? Kann man aus dem aktuellen Bodenrichtwert die Entwicklung des Marktes ableiten?

Für einen Immobilienbesitzer ist der Bodenrichtwert nur dann interessant, wenn er über einen langfristigen Zeitraum beobachtet wird.

Schaut man sich z.B. die Bodenrichtwerte in der Münchner Innenstadt an, dann stellen wir in einem Zeitraum der letzten 12 Jahre eine Preisentwicklung von ca. 138 % fest, das entspricht einer moderaten Entwicklung. Deutlich höher kann eine solche Entwicklung ausfallen, wenn durch eine andere Nutzung des Grund und Bodens die Richtwerte in die Höhe schnellen.

Prominente Beispiele sind unter anderem das große Grundstück der Paulaner Brauerei oder das Tremmler Gelände. Hier kann man von einer echten Quartiersentwicklung von gewerblicher Nutzung in Wohnen sprechen. Nach einem steilen Anstieg auf die neue Nutzung Wohnen pendelt sich der Wert dann entsprechend der Marktgegebenheit ein und wächst in der Regel ebenso, wie die umliegende Bebauung mit gleichem Lageniveau.

In der Tagespresse werden die Bodenrichtwerte zum Zeitpunkt der Veröffentlichung oft aus dem Zusammenhang gerissen mit reißerischen Überschriften versehen. In Praxis erleben wir täglich, wie ein Wert, der eigentlich für den Sachverständigen der Immobilienwertermittlung herausgegeben wird, vom Laien oder dem Grundstückseigentümer fehlinterpretiert wird.

Für die Ermittlung des exakten Bodenrichtwertes ist beim bebauten und unbebauten Grundstück die Baunutzungsverordnung, kurz BauNVO (hier die §§ 16-20) und die aktuelle Fassung der Immobilienwertermittlungsverordnung kurz die ImmoWertV 2021 (hier § 2: Grundlage der Wertermittlung) heranzuziehen.

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Bodenrichtwert München - Immobilienmakler und Projektentwicklung

Wir ermitteln Ihren Bodenrichtwert.

TIPP zum Bodenrichtwert:

Durch fehlende Sachkenntnis und Fehlinterpretationen erfolgt oft eine fehlerhafte und unrealistische Werteinschätzung, was zu falschen Entscheidungen oder Schlüssen führen kann. Wir empfehlen Ihnen deshalb dringend, eine korrekte Wertermittlung auf Basis des Bodenrichtwerts für Ihr Grundstück von uns vornehmen zu lassen.

Wer als Grundstücksbesitzer den Bodenrichtwert käuflich erworben hat, stellt in der Hauptsache die einfache Rechnung an:

Bodenrichtwert x Grundstücksgröße ist der Wert meines Grundstückes ???!

Stimmt aber leider in den wenigsten Fällen, denn wie der Name schon sagt, handelt es sich um einen Richtwert. Dieser wird für die sogenannte Bodenrichtwertzone vom Gutachterausschuss ermittelt. Also für ein Gebiet, das in der Hauptsache die gleiche Bebauung und Lageniveau hat.

Dabei wird immer der Preis pro m² Grundstück und mit Schrägstrich das Maß der durchschnittlichen baulichen Nutzung angegeben. Und auch die Nutzungsart z.B. Wohnen oder Allgemeines Wohnen.

Der Grundstückswert, und hier ist noch zu erwähnen, dass der Bodenrichtwert für ein unbebautes Grundstück ermittelt wird, richtet sich nach dem Maß der baulichen Nutzung. Da die bauliche Nutzung auch innerhalb einer Bodenrichtwertzone stark variieren kann, wird auch der sogenannte Umrechnungskoeffizient vom Gutachterausschuss herausgegeben.

Die Umrechnung der derzeitigen oder zu erwartenden baulichen Nutzung in Bezug auf die München vorgeschriebene WGFZ ist ein Fall für den Sachverständigen. Hinzu kommt nach, dass die Gutachterausschüsse Bayern und deutschlandweit sehr unterschiedliche Rechenmodelle für die Ermittlung der WGFZ herausgeben.

Zu all dem Gewirr aus Begrifflichkeiten kommt hinzu, dass eine ganze Reihe anderer Faktoren wertbildend sein kann und berücksichtigt werden müssen. Das kann sich sowohl nach oben als auch nach unten auf den Bodenwert auswirken.

Die derzeitige Entwicklung bei den Darlehenszinsen hat zu einer Stagnation beim Ankauf von Grundstücken und größeren Wohnbaugrundstücken durch Bauträger geführt. Grundstückseigentümer, die beim Verkauf keine Eile haben, warten lieber erstmal ab. Da der Bodenrichtwert aber aufgrund aktueller Verkaufsfälle in einer Bodenrichtwertzone angepasst wird, kann er die aktuelle Marktlage nur bedingt oder sehr verzögert wiederspiegeln.

München ist und bleibt eine attraktive Stadt und Grundstücke sind nicht vermehrbar, Bebauung ist in der Hauptsache nur mit Verdichtung möglich, so wird es nach unserer Einschätzung allenfalls eine kleine Delle in der Preisentwicklung für Wohnbaugrundstücke geben.

Sprechen Sie uns gerne an, als Sachverständige für die Immobilienwertermittlung können wir den Wert Ihres Grundstückes oder Ihrer Immobilie präzise ermitteln.

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